登記手続きの流れ

登記（名義）を管理しているのは、法務局です。
法務局で、その土地や建物を誰が所有しているのかを登録・管理しています。
そのため、私たち司法書士は法務局に対して名義変更等の申請をすることになります。
その流れは以下のとおりです。


１　依頼内容の確認
２　書類作成
３　書類に署名押印及び本人確認　書類預かり
４　法務局に申請書を提出
５　法務局から返還された書類の整理
　　登記簿等で名義等が正しいか確認
６　書類の返還


以上が、おおよその登記の流れです。
依頼者の方、司法書士、法務局の担当官などいろいろな人の手を渡り、登記が変わるということになります。
そのため、どうしても時間をいただく場合が多いです。
（もちろん案件によっては、即日提出可能なこともあります）
その旨をご理解いただければ助かります (^_^)
もし、時間が気になる方は、１の依頼内容の確認の時に、登記が終わる時間を聞いてみた方がいいかもしれません。

建物を建てたとき権利証を発行させる手続き

新築で建物を建てるとき、当然には登記がされるわけではありません。
建てた人（またはその代理人）が登記の申請をすることによって、はじめて建物の登記ができることになります。
そして、建物を建てたときに行う登記は２つあります。


まず最初にする登記が表題登記です。
これは建物の場所や面積、構造などを登記するものです。
つまり、どんな建物かを登記するのが表題登記です。

この段階では、所有権者としての登録はないので権利証は発行されません。



表題登記の次に行うのが所有権保存登記です。
これは、所有権者を登録する登記になります。

そのため、所有権保存登記をすることで権利証が法務局から発行されることになります。
今後、不動産を担保に入れたりする場合、この権利証が必要になります。



建物を建てたときの登記には２種類ある。
それは、建物自体の登録と所有権者としての登録の２つ。
この２つの登記をすることで、権利証が発行されることになります。
表題登記だけでは権利証は発行されないのでご注意ください (^_^)

住宅ローンを払い終わった後の手続き

住宅ローンを払い終えた後、抵当権（担保権）の抹消が必要になります。
これまで、土地と家にはずっと抵当権という担保権が登記がされていました。
完済により、その抵当権を抹消する手続きが必要になります。


私も住宅ローン完済による抵当権の抹消登記の依頼をたくさん受けます。
そして、たまに住宅ローンを払い終わったのに、まだ費用がかかるとは思わなかったと、言われることがあります。

確かに、住宅ローンが終わったんだから担保は勝手に消えるのではないか。
または、銀行が消してくれるのではないか。
そう思われても不思議ではありません(^_^;)

しかし、実際は違います。
土地と家の所有者の方が費用をかけて担保権を抹消する必要があります。

登記を管理する法務局が住宅ローンの完済を把握できません。
また、銀行がそこまでの費用を負担することはありません。


そのため、費用は所有者の方が負担するということになります。
一連の住宅ローンの手続きにおいて最後の手続きです。
抵当権を消せば晴れて、家の完全な所有権を手に入れる。
そんなイメージだと考えていいかもしれません (^_^)


もちろん手続き等は司法書士がすることも多いです。
その場合は司法書士への報酬等も負担する必要がありますのでご注意ください。

登記簿で何が分かるのか（不動産）

登記簿は法務局等で取得することができる。
以前、そんな記事を書きました。
（参考　http://kumamotoshoshi.blog.so-net.ne.jp/2012-05-18　）


では、その登記簿（不動産）には何が書いてあるのでしょうか。


不動産の登記簿には２つの種類があります。
土地と建物です。
２つの種類の登記簿には、およそ以下のことが記載されています。


所在
用途（地目・種類）
面積
土地や建物の成り立ち（分筆日や新築日など）
所有者（過去の分も含む）
所有者の住所
所有者の持分（複数人で持っていた場合）
所有者が取得した日
所有者が取得した原因
担保権について（借りたお金・日付・利息等）
差し押さえの有無　　　　　　　
などなどです。

その他、建物については構造なども書かれています。

結構いろいろなことが分かりますね(^_^;)
特に所有者の方の情報は詳しく載っています。
それは、万が一紛争になった場合の解決の手助けにと公開されているものです。

登記簿は誰にでも取れるものです。
だからこそ、どんな内容が公開されているのかを確認しておくのも一つのリスク回避と言えるのかもしれません (^_^)

登記簿はどうやったら見れるのか

登記簿には重要な情報が多く書かれています。

広さはどれだけか。
どんな使い方をされているか。
所有者は誰か。
担保に入っているか。
などなど。

土地や建物の基本的なことを確認するのに登記簿は適しています。

しかし、その登記簿はどうやったら見れるのでしょうか？


方法の一つはお近くの法務局に行き、登記簿を見ることです。
これは最も一般的な方法です。


次は法務局に行かない方法です。
それが、オンライン謄本です。
正確には「登記情報提供サービス」と言います。
（参照　http://www1.touki.or.jp/　）


これはインターネットで謄本を取ることができるものです。
パソコンとネット環境さえあれば謄本を取得できるので大変便利です。
このサービスは登録などが必要になりますが、活用されてはいかがでしょうか。


最後の一つは
司法書士事務所に頼む方法です(^_^;)
多少、上の２つに比べ費用がかかるかもしれません。
しかし、お近くの司法書士事務所に頼むことで、自分で取る面倒を解消できます。
一般的に、司法書士事務所で謄本取得だけでもお受けすることが多いです。
そのとき費用の件などを確認し、頼むかを決めても良いと思います。

また、司法書士事務所に頼むと、司法書士ならではのアドバイスがもらえるのも利点の一つです。



以上、登記簿を取得する３つの方法を紹介しました (^_^)

その建物、権利証はありますか？

登記は三段階になっている。
以前、そんな記事を書きました。
（参考　http://kumamotoshoshi.blog.so-net.ne.jp/2012-01-12-4 ）

一段目が建物の形や広さを表す表題登記。

二段目が所有権者を示す所有権の登記。

三段目がその他の登記（担保権）を示す所有権以外の登記。


これら３つの区分け（看板）から登記はできている。
そして、二段目の登記をしないと権利証が発行されない。
そんな記事でした (^_^)



主に建物で一段目の登記（表題登記）のみしかしていない方も、まれにいらっしゃいます。
それは、権利証がそもそも発行されていないということです。


二段目の登記（所有権の登記）をすることは義務ではありませんが、権利証が発行されていないことを不安に思われる方もいらっしゃいます。
権利証の発行は時間的に締め切りはありません。
しかし、気になられるようでしたら、確認されるといいかもしれません。


そして、１段目のみしか登記していなければ、２段目の所有権の登記をされてみてはいかがでしょうか。
権利証が発行されるはずです (^_^)

権利証の整理承ります。

権利証は基本的に再発行されません。
そのため、どれだけ昔のものでも権利証は、そのまま権利証です。
登記などでは、その権利証が必要になります。


私は、よく権利証を預かりにご自宅にお伺いすることがあります。
そのとき、たまに言われるのが、
「たくさん権利証あって、どれがどれか分からない」
「必要なものと捨てていいものを見てもらえないか」
です。


たくさんの土地や建物を持っている場合、その分だけ権利証が増えていきます。
また、不動産を取得したのが何十年も前であれば、その当時の権利証で少し分かりにくかったりもします。
そのため、権利証（のようなもの）が何十冊とある。
そんなこともあり得ます。


だから、権利証を整理したいと思われている方も多くおられるようです。
司法書士は他の資格に比べ、最も権利証に詳しい資格です (^_^)
私も、そのようなご依頼を頂き、ご自宅にお伺いすることもあります。


権利証は頻繁に整理するものではありません。
だからこそ、一度しっかり司法書士に見てもらう。
そんな権利証の整理が必要なのかもしれません (^_^)

住所変更と登記

登記名義人の方が住所を変更した後、何らかの登記をする場合、住所変更が必要になります。
たとえば、売買のときに売主さんの住所が登記の記載と変わっていれば、住所変更の登記が必要です。


これは登記官が、住所と氏名で本人であることを確認しているためです。
そのため、住所や氏名が変わった場合、それらが変わったという登記が必要になります。


１　引っ越した方
２　引っ越しではなく「何番地」から「何番何号」に変わった方
どちらの場合も住所変更の登記をする必要があります。


実際、２の方は行政による変更なので、納得がいかない方も多くおられます (^_^;)
市が勝手に変えたのに、なんで？
そう言われたのは１度や２度ではありません。


２の方は、登記の印紙税は無料なのですが、司法書士に依頼すると一般的に報酬が必要になります。
(１の場合は印紙税が必要です)


なんとなく理不尽です。
しかし、登記官からすると本人確認のためだということになります。


そのため、私はご自身で変更の登記をすることをお勧めすることも多いです。
法務局に何度か行く必要はありますが、申請の方法を教えていただけるようです。
時間がかかり面倒ですが費用は少なくすみます。


名義人が住所変更をした場合は、いろいろな登記をするときに、住所変更の登記が必要になる。
そして、それは自分でできないことはない。
そんなお話でした (^_^)

４月から登記の時の収入印紙代が変わっています

４月はいいですね。
暖かくなるし、桜はきれいです。
なんとなくウキウキします (^_^)


そんな中、楽しくない話題（？）があります。
それは税金です。
登記関係でいえば、登記時の印紙代（登録免許税）です。

ほぼ毎年、登記の印紙代は変わっています。
そのタイミングが４月なのです。


今年の変更点は
土地の売買が固定資産評価額の１０００分の１３から１０００分の１５に
オンライン登記申請の減税が４０００円から３０００円に
などなどです。

登記時の印紙代は、年々どちらかというと、増額の方向に進んでいる気がします。
そして、今後も数年先まで増額が決まっているものもあります。
やはり国の税収の問題でしょうか (^_^;A


今後、登記の印紙代がどうなるのか分かりません。
こういった点からも、「登記はお早めに」された方がいいかもしれません (^_^)

実印は備え置きではなく、作ってもらおう

以前、印鑑について書きました。
印鑑がきれいに押されているか。
本当に実印なのか。
司法書士はそれを一番気にするという話でした(^_^;)
（参考　http://kumamotoshoshi.blog.so-net.ne.jp/2012-03-22　）


私は、これまで多くの印鑑（実印）を見てきました。
複雑すぎて読めない印鑑。
流れるような字で書かれた印鑑。
大きくて、ダイナミックな字で書かれている印鑑。
いろいろなタイプの印鑑があります。

その中で、困るのは簡単すぎる文字の印鑑です。
つまり、１００円から５００円くらいで売ってある印鑑のことです。

この印鑑は認印として使うのは便利です。
どこでも買えますし、安い。
私も何本も持っています(^_^)

しかし、実印として使うのは問題かなと思います。

その理由は、
あまりに簡単すぎて、偽造がされやすい
同じ形の印鑑が他にも売られている可能性がある
などの理由からです。

たまにご夫婦でとても似た印鑑を使われている方にお会いします。
司法書士として、その違いを探すのに苦労することもあります。
一見すると同じに見える。
そんな印鑑がたくさんあります。
夫婦なら、まだ大丈夫ですが他人が持っていたらと考えると、恐ろしいです(^_^;)


やはり、実印はフルネームで作ってもらうことが必要ではないか。
そうすることが、財産を守ることにつながるのだと思います。