登記と印鑑

司法書士は登記をするとき、委任状をいただきます。
お客様から司法書士に登記の依頼をする。
そんな形になります。


その委任状の中で、司法書士が一番気になるのは印鑑です。
特に売主さん等の印鑑は実印で押さなければなりません。

そのため、その印鑑が実印なのか。
欠けることなく、きれいに押されているのか。
司法書士は注意深く確認する必要があります。


もし、印影が欠けていたりすると名義変更自体ができず、押し直しを法務局の登記官から言われます(^_^;)


すぐにもう一度押していただける場合は大丈夫ですが、遠方の場合や再度の押印を拒否される方の場合は大変です。
印鑑がなければ、お金を払ったのに名義が変わりません。
さらには、売主の方が別の人に売ってしまうかもしれません。
そのようなことになったら、大問題です。


司法書士としては「たかが」印鑑とは言えません。
やはり印鑑には「されど」が似合います(^_^)


印鑑は大切にしましょう。
今日は、そんな話でした(^_^)
そんな印鑑については、また書きたいと思います。

生まれてから亡くなるまでの戸籍が必要な理由

相続登記や預金の払い戻しでは戸籍が必要です。
通常は亡くなられた方が生まれてから亡くなるまでの戸籍になります。

そのため、
０歳から２５歳までは福岡市の戸籍
２５歳から４５歳までは鹿児島市の戸籍
４５歳から亡くなるまでは熊本市の戸籍

このような場合、福岡市・鹿児島市・熊本市の戸籍が必要になります。


戸籍を求められるのは相続人調査のためです。
戸籍で亡くなった方に子どもがいないかを確認します。


たとえ上の例でいえば、鹿児島市の戸籍に子が一人いたとしても全員とは限りません。
福岡市の戸籍には別の子がいて、結婚などで新しい戸籍に移っている可能性があります。
また、熊本市に戸籍がある場合も養子などを迎えているかもしれません。


このような理由から、亡くなった方の戸籍は生まれた時から亡くなるまでを求められます。

一般的に遠方の場合は郵送などで請求することになると思います。
郵送というのは大変ですが、仕方がありません(^_^;)


戸籍集めがうまくいかないという方は、専門家に相談されてみてはいかがでしょうか(^_^)

登記に期限はあるのか？

相続登記や抵当権抹消などの登記は、いつまでしなければならないのでしょうか？


結論から言いますと、名義変更（相続登記など）や担保権の登記などについては期限はありません。
（例外　表題登記　会社登記など）
そのため、いつ登記をしても罰金などを支払う必要はないのです。


ただ、なるべく登記は早めにした方がいいと思います。


相続登記は、相続関係が複雑になるのを防ぐため
売買による名義変更登記は、自分以外に名義変更されることを防ぐため
担保権の抹消は、紛失などで登記が煩雑にならないようにするため

などなど・・


いろいろな理由から登記は早めにする方がお勧めです。
早めの方が結果費用も安く済むことも多いです。
また、いろいろな状況で残しておいた登記申請を求められることも多いと思います。
例えば、銀行さんからお金を借りるときに相続登記をしてくれと言われるなど。
そのとき慌てるよりも、先に登記をしておいた方がいい場合もあります。

　

今、忘れている登記はないかを確認されてはいかがでしょうか(^_^)

登記は基本的に相手と協力してするもの

登記は基本的に相手と協力してするものです。
一人ではできないのが登記です。
売買登記では、買主売主。
抵当権設定登記では、貸主借主。
贈与登記では、あげる人もらう人。


登記はこのような人達が協力してすることができます。
そして、司法書士は両方の人から依頼を受け、登記を申請することになります。


一方の人だけ（例えば買主だけ）では登記することができません。
そのため、まれに相手の方に協力を得られず、困ってしまうこともあります・・(^_^;)


登記は皆様の協力の上に成り立つもの。
それをご理解いただければと思います(^_^)



例外は判決（相手が協力しないときの救済手段）で登記をする場合や相続登記（そもそも相手が亡くなっている）などがあります。
これについては、また書きます(^o^)

本人確認のご協力よろしくお願いします

現在、日々多くの犯罪が発生しています。
その中で、「なりすまし」という詐欺も多いのではないでしょうか。

悪い人が他人の土地を売る。
口座を解約する。

過去、そんな事件が頻繁に起こっていたようです。
知らない間に、自分の土地の登記名義が変わっている・・・
考えたくもありません(>_<)


現在本人確認ができなければ、何もできないようになりました。
皆様もかなり厳しく、いろいろな所で本人確認を求められると思います。
銀行さんや市役所などなど。


司法書士も不動産登記の名義変更の場合、しっかり本人確認をします。
安全な不動産取引を行うための本人確認です。


その旨、ご理解の上ご協力よろしくお願いします(^_^)

登記費用と分割の支払い

私は司法書士として登記費用（報酬）をいただいています。
この登記費用は案件によって（印紙と合わせて）何十万円と高額になることもあります。
もしこのように登記費用が高額の場合、一括での支払は大変です。
しかし、分割やクレジットカードの支払いには対応していない事務所がほとんどだと思います。


それは、ある程度金銭的に余裕がある方の登記が多かったことや債務整理との関係で難しかったのです。
ただ、今後相続や贈与にあたり金銭的に難しい状況も出てくると考えられます。
登記は必要なもの。
財産の保全のために大切なものです。
そういった観点からすれば、お金がないから登記をしないという選択肢はあり得ません。


そのため、司法書士において、この点について真剣に考える時期が来ている。
私はそんなふうに考えています。


本当は、登記費用を法テラスのような法律扶助で立替えてもらうのが一番いいのですが・・・(^_^;)



なお、弊事務所では債務整理関係の費用については分割でお受けしています。


登記費用についての参考記事
http://kumamotoshoshi.blog.so-net.ne.jp/2012-01-20

権利証と実印と印鑑カードは一緒に保管してはいけない

権利証（登記識別情報）は重要な書類です。
土地や建物の登記（名義）を変えるとき、必要になります。
怖い人が「権利証よこせ」と怒鳴るテレビを観て、権利証が大切な書類だと認識した人も多いのではないでしょうか(^_^)


ただ、実際は権利証（登記識別情報）だけでは、登記上の名義を変えることはできません。
権利証だけでは盗難などもあり、名義を変える意思を登記所が十分に確認できないからです。


そのため、名義を変えるには権利証のほかに印鑑証明書（印鑑カード）と実印の押印が必要になります。
逆に言えば、権利証、印鑑証明書（印鑑カード）、実印がそろえば登記ができてしまう可能性があるということです。
悪い人が、これら３つを持って登記所に行く。
あまり考えたくありませんが、あり得る話です(>_<)


そのため、この３つを一緒に保管してはいけません。
一つの袋に入れておくと、その袋を盗んだ人は登記ができてしまいます。
よって、それぞれを別のところに保管する。
いっきに盗まれないようにする。
そのような防衛手段をとるべきです。


なかなか保管場所を分けるのは大変ですが、財産管理として大切なことだと思います。
権利証（登記識別情報）を持っている方は、ご検討されてはいかがでしょうか(^_^)

登記費用は大きく分けて２つある

登記費用はどのくらいかかりますか？
そういった質問をよくいただきます。

登記をするときに必要になるお金にはどんなものがあるでしょうか。
それは大きく分けて２つあります。

１　登録免許税（収入印紙）
２　司法書士の報酬

この２つです。
（登記は司法書士でなくても誰でも申請することができるので、ご自身で登記申請をされる場合は２の司法書士に対する報酬は必要ありません）


１の登録免許税は登記の種類によって基準が異なります。
例えば、
相続登記は不動産の固定資産評価額
抵当権設定は債権額
抹消登記は不動産の数
をもとに計算することになります。


したがって、具体的な状況が分からないと正確な登記費用をお伝えするのは難しいです。
特に電話では概算という形になります。

そのため、費用を少し多めにお伝えせざるを得ません。
その点、ご了承いただけると幸いです。

少し言い訳みたいな文章になりました(^_^;)
見積もりのお電話お待ちしております。

登記簿（登記事項証明書）は不動産記録帳

登記簿（登記事項証明書）は記録です。
不動産（土地・建物）のいろいろなことが分かる記録帳です。

私は司法書士なので、たくさんの登記簿謄本を見てきました。
昔の金銭の貸し借りが分かるもの。（利息が年１０円とかもあります）
競売になっているもの。
相続登記がされていないもの。（何代も前の所有者のままのものもあります）


登記簿（登記事項証明書）を見るといろいろなことが分かります。
現在の所有者の住所氏名も記載されています。
そして、法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）は基本的に誰でも取れるものです。


すると個人情報が・・と心配される方おれらると思います(~_~;)
しかし、登記簿は公開が必要なものです。
誰が所有者なのか、どんな担保が入っているのか。
それは、重要な情報となり、経済社会で活用されているものです。


相手の資産を確認して、お金を貸すかどうかの判断をする。
誰が所有しているのかを確認し、売ってほしいと話をする。
そんな場合に登記簿謄本（登記事項証明書）を取得することが多いです。

公の機関で不動産情報を確認することで、不動産売買や住宅ローンが成り立っているといえます。
不動産の安全と安心を守る役目を果たすために、不動産情報は公開されているのです。


もちろん公開されてることによって、悪い面もあります。
登記簿（登記事項証明書）を見た悪い人から、変な通知が来るかもしれません。
だからこそ、不動産の所有者になられた方は、住所氏名が登記簿謄本（登記事項証明書）に公開され、誰でも見れる状況にあることを認識しておくべきです。


また、これから家を買う方で土地や建物の以前の所有者が気になられるなら、一度法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得されてみてもいいかもしれません。


以上、登記簿（登記事項証明書）の話でした。
もちろん司法書士に登記簿（登記事項証明書）の調査を頼むこともできますよ(^o^)

完済と担保権抹消登記（前ブログからの転載）

「住宅ローンの完済」は嬉しいものです。
何十年も働いて頑張った勲章のようなものかもしれません。


それでは完済した場合、その担保権登記はどうなるのでしょうか？
もちろん、担保権登記は消さなければなりません。
しかし、ここで注意しなければならないのは自動的に抹消されないということです。


つまり、債務者の方が自分で行うか、司法書士に依頼するかのどちらかになります。そして、その費用は債務者が支払うのが通常です。


せっかく払い終わったのに追加で料金がかかる。
まれに、そのことを残念に思われる方もいらっしゃいます。
「住宅ローン完済」の最後の儀式として抹消登記を行うとご理解いただければと思います。